工商時報 陳傑鳴
房市景氣持續盤整，交易量降至近年低點，但不同產品類型的房價表現卻出現明顯分化，根據住商機構統整六都實價登錄資料，2026年上半年六都住宅大樓平均成交總價普遍逆勢上漲，其中台中市住宅大樓總價年增高達20.3%、新北市增幅也突破一成；反觀傳統公寓產品表現疲弱，六都中僅台北市與台中市維持微幅成長，其餘四都全面下跌，以台南市年減10.1%最多，高雄市也下跌5.9%。對於，在房市買氣明顯降溫、房價出現反轉之際，為何住宅大樓與華廈產品平均成交總價反而逆勢攀升？公寓又為何成為這波修正中的重災區？專家指出，這顯示台灣房市已從過去的「全面普漲」，進入「保值能力決定價格」的新階段。
房市進入保值競賽 電梯大樓成資金避風港
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，目前房市已不再是過去閉眼買都會漲的市場，而是回歸產品力與區域條件競爭，在央行信用管制、銀行房貸審核趨嚴下，購屋族與置產族的資金使用更趨保守，也讓具有管理、電梯、社區機能的新式住宅，成為市場資金優先配置標的。
數據顯示，2026年上半年六都華廈平均成交總價全面成長，其中台中市年增10.2%；住宅大樓產品表現更強，台中市年增20.3%居冠，新北市成長超過10%，即使房價基期已高的台北市，住宅大樓平均總價仍年增7.1%。
中信房屋研展室副理莊思敏分析，目前市場資金明顯出現「避險化」現象，當市場預期房價短期難以再大幅上漲時，購屋人更重視未來轉手性、出租性與資產保值能力，而具備社區管理、車位規劃、電梯設施及完善公共設施的住宅大樓，正符合目前市場對「安全資產」的定義。
此外，她指出，近年新建案推案價格屢創新高，即便這波房價出現修正，價格回檔有也仍有限，加上因限貸環境，今年有能力進場購屋者資金條件較佳，讓成交結構由中小坪數，轉往中大坪數發展，因此，拉升平均成交總價表現。
公寓為何跌最慘？高屋齡、高維護成本成致命傷
過去被視為高CP值代表的公寓產品，這波房市修正成為首當其衝的產品，根據住商機構統計，除台北市與台中市外，其餘四都公寓平均成交總價均出現下跌，其中台南市跌幅高達10.1%，高雄市也下跌5.9%。
對此，莊思敏就指出，公寓市場目前面臨三大結構性壓力，首先是高齡化問題，台灣大量公寓屋齡已超過30至40年，不僅設備老舊，維修成本高，也缺乏社區管理機制；其次，銀行對高屋齡產品貸款條件普遍較保守，降低購屋族進場意願；第三，現代家庭對居住品質要求提升，電梯、停車位、垃圾集中處理等設施已從「加分項」變成「基本配備」。
徐佳馨也認為，過去支撐公寓價格的重要因素之一，是都更改建預期，但近年在都更整合難度提高、時程拉長之下，市場對都更題材的想像空間開始收斂，使許多老公寓逐漸回歸居住價值本身，尤其在房市景氣轉弱時，投資客退場速度最快的往往也是老舊公寓產品，進一步加大價格修正壓力。狂
公寓還能買嗎？專家：不是不能買，而是不能亂買
不過，兩位專家都強調，公寓並非完全失去投資價值，而是正式進入「精挑細選」時代，徐佳馨表示，目前仍具備三類條件的公寓，未來仍有保值與增值機會，包括位於成熟市中心精華區、具有都更危老整合潛力，以及鄰近捷運、商圈、學區等核心生活圈的產品。
莊思敏則提醒，民眾購買公寓時，應特別注意四項關鍵指標：第一，屋齡與建築結構安全性，避免購買結構補強成本過高的物件；第二，確認土地持分比例，土地價值愈高，未來資產保值能力愈強；第三，評估周邊人口與產業發展趨勢，避免買入人口持續流失區域；第四，確認未來都更整合可能性，切勿僅憑仲介話術判斷都更題材。
隨著央行信用管制持續、房貸資金成本維持高檔，專家普遍認為，未來房市將維持「量縮價穩、個案表現」格局。
