文/記者張瀞勻
少子化並未削弱明星學區吸引力，反而讓教育資源更加集中。觀察中正區在線個案，位於東門國小、幸安國小、中正國中及金華國中等熱門學區周邊的新案，產品規劃已從過去以35至45坪家庭住宅為主，逐漸轉向小坪數與大坪數產品並存的新格局，這也反映家長購屋思維，正從「買一間住9年的家」，轉變為「提前布局教育選擇權」。
少子化趨勢持續多年，但明星學區的吸引力卻絲毫未減。根據民間統計114年公立國中升學榜單，北市五虎中的中正、金華、龍門及敦化國中等額滿國中錄取建中、北一女人數占比皆超過10%，其中又以中正國中20%居冠，顯示教育資源集中化現象愈趨明顯。
而這股效應，也持續反映在中正區房市上。區內擁有東門國小、中正國中，以及幸安國小、金華國中等熱門學區資源，長年都是家長購屋的重要考量。由於額滿學校多有設籍先後之排序條件，讓不少家長願意提前進場布局。
相較過去以一家三口長期居住為前提的購屋模式，近期市場已出現新的變化。盤點591新建案中正區目前在線個案可發現，熱門學區周邊的產品規劃已呈現高度多元化。以擁有雙學區優勢的建案來看，同為東門國小、中正國中學區為的「京典Ａtelier 111」規劃7至15坪產品，「仁愛自在」則規劃42至75坪，「富邦醴仁」更達81至103坪。另一側的幸安國小、金華國中學區，也同樣出現不同產品定位，「恆美無界」規劃12至34坪，「柏金」規劃16至31坪，「耕玉」則以46至96坪的大坪數換屋宅為主。
值得注意的是，明星學區已不再對應單一住宅型態，而是從雙薪小家庭到高資產換屋客，都在爭奪相同的教育資源。相較之下，過去被視為主流的31至45坪家庭型產品，「一家三口、35坪三房住9年」的傳統購屋模式，正逐漸淡出市場；反觀買小坪數提前設籍布局，讓學區宅的樣貌正在被重新定義。
不過，這樣的變化，背後最大推力仍是高房價。根據實價登錄資料，中正區0至5年新屋平均成交價為每坪145.82萬元，而近年區內預售市場單價持續墊高，尤其熱門學區周邊的新案表現更為明顯，部分個案成交均價已達每坪200萬元。小坪數與大坪數建案的單價皆已逼近或突破200萬大關，購屋族正面臨學區門檻與資產配置的雙重考驗。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔指出，若以目前中正區明星學區150~200萬元的成交帶，取每坪180萬元試算，10坪產品總價約1,800萬元、20坪約3,600萬元，30坪則已來到5,400萬元，即便是過去被視為主流的30坪三房產品，也已跨入高總價門檻。在房價高檔盤整之下，市場很難再回到過去由35至45坪家庭住宅主導的時代。
