工商時報 陳傑鳴
近年預售屋仍是房市交易主力，不過隨著房市景氣降溫，建商倒閉、跑路、財務出現困難時有所聞，購屋人除了關心房價、付款方式外，建商的履約能力與交易安全也備受市場重視。日前台北市地政局公布2026年第2季預售建案資訊動態季報顯示，全市住家用預售建案皆已採行履約擔保機制，其中又以「不動產開發信託」最為普遍，占比高達70%。不過，房仲業者提醒，履約擔保不代表百分之百沒有風險，不同履約擔保制度保障內容差異很大，若未深入了解，仍可能影響自身權益。
開發信託占七成 履約擔保各有保障範圍
根據台北市地政局資料，本季20件住家用預售建案中，共有14案履保採用「不動產開發信託」，占比達70%，顯示目前市場履保以此類型為主，另外，地政局在契約抽查時，也發現部分建案仍有應記載事項漏列、違反規定或增列不利消費者條款等情況，提醒民眾簽約前應特別留意「通知交屋期限」、「地價稅、房屋稅之分擔比例」、「貸款撥付」、「共有部分之點交」及「驗收」等內容。
中信房屋研展室副理莊思敏表示，目前預售屋履約擔保主要分為「價金返還」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」五種類型；其中「價金返還」保障程度最高，由金融機構承諾建商若無法履約，可返還購屋人已支付價金，但因銀行承擔風險較高，市場採用比例相對有限。
至於目前最普遍的「不動產開發信託」，莊思敏指出，主要是由受託銀行管理土地及工程資金，確保建案資金依工程進度使用，降低建商挪用資金的風險，重點在保障建案順利興建，而非保證購屋人一定可以全額取回已支付款項，因此不少民眾看到「信託」就誤以為完全沒有風險，其實是常見迷思。
她進一步表示，「價金信託」同樣採專戶管理，但保障範圍依契約內容有所不同；而「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」，則是在建商無法履約時，由其他建商或相關公會協助完成建案，雖然也具有一定保障，但目前市場採用案例相對較少。
房市修正更要重視契約 專家：履約擔保不是唯一保障
屋比房屋總經理葉國華分析，近年房市逐步回歸理性，建商銷售速度放緩，購屋人反而擁有更多時間仔細審閱契約內容，此時除了比較價格與地段，更應把履約擔保制度列為購屋的重要評估項目。
葉國華指出，履約擔保只是交易安全的第一道防線，並非所有風險都能完全排除，尤其目前多數建案採用的不動產開發信託，主要目的在監督資金運用與工程進度，若建商經營出現重大問題，購屋人權益仍須依信託契約內容及法律程序處理，因此簽約前除了確認履約擔保種類，也應主動了解受託銀行、信託範圍、資金管理方式及相關保障內容。
他也提醒，近期地政局抽查仍發現不少契約存在交屋期限、貸款撥付、共有部分點交及驗收等條款爭議，建議民眾可先比對內政部預售屋買賣定型化契約範本，並妥善保存購屋契約、付款證明及相關文件；若遇到條文內容不清楚或權利義務不對等時，可尋求代書、律師或不動產專業人士協助審閱。
北市地政局也指出，定型化契約應記載及不得記載事項與常見錯誤態樣，民眾可參閱地政局官網預售屋專區，或利用預售屋智能契約問答-Hi Landy線上即時問答，以保障自身權益。
葉國華認為，預售屋交易期間往往長達三至五年，期間可能歷經景氣循環、金融政策及營建成本變化，因此購屋人不能只看建商品牌或優惠方案，更要從建商財務體質、履約擔保機制及契約內容三方面綜合評估，才能在市場變化下，真正保障自身購屋權益。
